부동산 개발 INSIGHT#31: 한화 장교빌딩, '재실공사'의 역경을 넘어선 리모델링의 교과서

 

 

[부동산 개발 INSIGHT] 한화 장교빌딩, '재실공사'의 역경을 넘어선 리모델링의 교과서 

안녕하세요. 부동산학 석사이자 건축사로서 MXD(복합용도개발)와 도시재생을 탐구하는 부동산개발 전문 블로거입니다.

오늘 분석할 프로젝트는 서울의 심장 을지로에 위치한 한화그룹의 상징, 장교빌딩(한화빌딩) 리모델링입니다.

 

단순히 낡은 건물을 고치는 수준을 넘어, 그룹의 정체성을 담아내고 자산 가치를 극대화한 '기업 사옥 리모델링'의 성공적인 레퍼런스가 어떻게 탄생했는지, 특히 그 어려웠던 공사 과정과 디테일한 공간 구성까지 깊이 있게 들여다봅니다.

 

 

---

1. 건축개요: 태양광 패널과 시민을 위한 광장을 품다

장교빌딩 리모델링은 기존 건물의 뼈대(구조체)만 남기고 외관, 내부, 설비를 완전히 교체한 '전면 리모델링(Renovation)'입니다.

특히 건물 외벽 전체를 태양광 패널(BIPV)로 감싸고, 지상 주차장을 없애 시민을 위한 문화 광장을 조성하는 등 도시와의 상생을

적극적으로 고려했습니다.

• 위치: 서울특별시 중구 청계천로 86 (장교동 1)
• 연면적: 54,400 ㎡ (약 16,450평)
• 규모: 지하 4층 / 지상 29층
• 리모델링 범위:
  • 외부: 기존 석재 마감 철거 후 BIPV 시스템 및 커튼월로 전면 교체. 지상 주차장을 지하화하고 이벤트 광장 및 미디어월 조성.
  • 내부: 한화의 상징색인 주황색과 골판지 패턴의 내벽을 활용한 인테리어. 최신 설비 전면 교체.
  • 공간 재구성: 3~4층 공용 비즈니스 센터, 5~26층 계열사 사무공간, 전망이 가장 좋은 28~29층은 직원 복지 공간             (구내식당, 피트니스 센터)으로 조성. 특히 28층은 층고를 높여 개방감 극대화.
• 시행사: ㈜한화, 한화생명
• 시공사: ㈜한화 건설부문
• 설계사: UNStudio, ㈜해안종합건축사사무소
• 리모델링 준공일: 2019년 12월

---

2. 금융구조: '재실 공법'으로 임대수익과 효율을 잡다 

총 사업비 약 1,600억 원이 투입된 이 프로젝트는 한화그룹이 자체적으로 자금을 조달한 자체 사업입니다. 금융구조의 가장 큰 특징은 공사 방식과 밀접하게 연관되어 있습니다. 바로 '재실(在室) 공법'을 채택하여 경제성을 극대화한 것입니다.

통상적인 리모델링은 건물을 완전히 비우고 공사하지만, 재실 공법은 입주 계열사들이 정상 업무를 보는 상태에서 순차적으로 공사를 진행하는 방식입니다. 이는 14개 계열사가 임시 거처를 찾는 막대한 비용과 혼란을 피하고, 리모델링 기간에도 임대수익을 유지할 수 있다는 압도적인 경제적 이점이 있었습니다. 물론 이로 인해 공사 기간이 45개월로 늘어나고(신축 당시 42개월보다 김), 야간 및 주말 공사가 대부분을 차지하는 등 시공 난이도는 극도로 높았습니다. 하지만 장기적인 관점에서 그룹의 재무적 부담을 최소화한 최선의 선택이었습니다.

---

3. 개발 배경: 시대에 뒤처진 '옛 본사'의 화려한 귀환

1987년에 준공된 장교빌딩은 한화그룹의 역사가 담긴 상징적인 건물이었습니다. 하지만 30년의 세월이 흐르면서 외관은 낡고, 내부 설비는 에너지 효율이 떨어졌으며, 사무 공간은 현대적인 업무 환경을 지원하기에 역부족이었습니다. 특히 청계천 복원과 함께 주변 오피스 빌딩들이 속속 재개발되거나 신축되면서, 점차 경쟁력을 잃어가고 있었습니다.

이에 한화그룹은 단순한 시설 개선을 넘어, 그룹의 핵심 사업인 '태양광 에너지'와 '금융'의 정체성을 건물에 직접 반영하는 대대적인 리모델링을 결정했습니다. 이는 낡은 사옥을 그룹의 미래 비전을 보여주는 '쇼케이스(Showcase)'로 만들겠다는 전략적 목표 아래 추진되었습니다.

---

4. 성공요인 4가지 

한화 장교빌딩이 세계적으로 인정받는 리모델링의 모범 사례가 된 이유는 다음과 같습니다.

1. 그룹 정체성과의 완벽한 결합 (Perfect Integration with Corporate Identity): 건물 외벽 전체를 태양광 패널(BIPV)로 덮어 한화그룹의 핵심인 '태양광 에너지' 사업을 건축적으로 구현했습니다. 이는 건물을 단순한 부동산을 넘어 '움직이는 광고판'으로 만들었습니다.
2. 어려움을 감수한 '재실 공법'의 성공 (Success of the Challenging 'Jaesil' Method): 45개월간의 야간/주말 공사라는 어려움에도 불구하고, 재실 공법을 성공적으로 완수하여 리모델링 기간 동안의 임대수익 유지 및 사업 안정성을 확보했습니다. 이는 치밀한 공정 계획과 시공 능력의 증거입니다.
3. '직원'과 '시민'을 우선한 공간 설계 (Human-Centric Space Design for Employees and Citizens): 전망이 가장 좋은 최상층을 임원실이 아닌 직원 식당과 복지 공간으로 할애하고, 지상 공간을 시민을 위한 문화 광장으로 개방한 것은 기업의 사회적 책임을 다하고 내부 만족도를 높인 현명한 투자였습니다.
4. 국제적 수상으로 증명된 가치 (Value Proven by International Awards): 세계초고층도시건축학회(CTBUH)의 '2021 리노베이션 부문 대상' 수상은, 이 프로젝트의 건축적, 친환경적 가치가 세계 최고 수준임을 객관적으로 증명하며 건물의 위상을 격상시켰습니다.

---

5. 개발 Insight: 개발의 '과정' 역시 브랜드의 일부다

부동산학 석사이자 건축사로서 한화 장교빌딩 리모델링 프로젝트에서 얻는 가장 중요한 인사이트는 '현대 사회에서 기업 사옥은 그 결과물뿐만 아니라, 만들어지는 '과정' 역시 기업의 철학과 역량을 보여주는 중요한 메시지가 된다'는 것입니다.

한화그룹은 '재실 공법'이라는 가장 어렵고 고된 길을 선택했습니다. 이는 단순히 비용을 절감하는 것을 넘어, "우리는 혼란을 최소화하며 안정적으로 사업을 이끌어 나가는 책임감 있는 기업"이라는 무언의 메시지를 내외부에 전달하는 과정이었습니다. "다시는 하고 싶지 않을 만큼 어려운 공사"였다는 실무자의 회고는, 역설적으로 그 어려운 과업을 완수한 기업의 역량을 증명합니다.

 

결론적으로, 성공적인 사옥 리모델링은 최종 디자인이라는 '보이는 가치'와 함께, 그 안에 담긴 기업의 정체성, 직원에 대한 배려, 그리고 프로젝트를 완수해내는 과정의 '보이지 않는 가치'가 결합될 때 비로소 완성됩니다.

한화 장교빌딩은 이 모든 것을 증명해 낸, 우리 시대 '기업 리모델링'의 완벽한 교과서입니다. 

 

[윤차장의 3분 Insight]

• 건물 외벽 전체를 태양광 패널로 시공하여 한화그룹의 태양광 에너지 사업 정체성을 건축적으로 구현하였으며, 이를 통해 기업 철학과 브랜드 아이덴티티를 동시에 강화하였습니다.
• 45개월간 주말과 야간에만 진행되는 재실 공법을 적용하여 임대수익을 유지하면서도 공사를 완수하였고, 이는 세밀한 프로젝트 관리 역량과 안정적인 사업 운영 능력을 입증하였습니다.
• 최상층을 임원 전용 공간이 아닌 직원 식당 및 복지시설로 제공함으로써 내부 만족도를 높였으며, 동시에 기업의 인적자원에 대한 배려를 보여주었습니다.
• 지상 공간을 시민들에게 문화광장으로 개방하여 기업의 사회적 책임(CSR)을 실천하고 지역사회와의 긍정적인 관계를 강화하였습니다.
• 지속가능성과 디자인 혁신을 결합한 프로젝트로 평가되며, 건축을 통한 친환경 경영과 ESG 가치 실현을 건물 차원에서 보여주었습니다.
• 2021년 세계초고층도시건축학회(CTBUH) 리노베이션 부문 대상을 수상하여 글로벌 건축계에서 지속가능성과 혁신성을 공식적으로 인정받았습니다.
• 기업 철학, 직원 복지, 시민 개방, 글로벌 친환경 인증까지 아우르며 건축을 통한 다차원적 가치 창출의 대표적 사례로 자리매김하였습니다.