부동산 개발 INSIGHT#27: 성수 생각공장, 지식산업센터의 '공식'을 새로 쓰다

 

[부동산 개발 INSIGHT] 성수 생각공장, 지식산업센터의 '공식'을 새로 쓰다

안녕하세요. 부동산학 석사이자 건축사로서 MXD(복합용도개발)와 도시의 미래를 탐구하는 부동산개발 전문 블로거입니다. 오늘 분석할 프로젝트는 삭막한 아파트형 공장의 이미지를 완전히 탈피하고, '일하고 싶은 오피스'의 새로운 기준을 제시한 성수 생각공장 데시앙플렉스입니다.

이곳이 어떻게 성수동을 대표하는 랜드마크 지식산업센터로 자리매김했는지, 그리고 미래의 지식산업센터는 어떤 방향으로 나아가야 하는지에 대한 인사이트를 함께 나누겠습니다.

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1. 건축개요: '공장'의 개념을 재정의한 도심 속 정원

성수 생각공장은 '공장'이라는 이름이 무색할 만큼, 세련된 입면 디자인과 다채로운 녹지 공간으로 마치 대학 캠퍼스나 IT 기업의 사옥 같은 분위기를 자아냅니다. 특히 2층 로비에 들어서면 마주하게 되는 거대한 규모의 실내 비바리움(Vivarium)은 이 건물의 정체성을 상징합니다. 살아있는 식물과 자연 생태계를 건물 안으로 들여와, 방문객과 근무자들에게 도심 속 오아시스 같은 휴식과 영감을 제공합니다.

• 위치: 서울특별시 성동구 성수이로20길 10 (성수동2가 277-43)
• 대지면적: 10,486 ㎡ (약 3,172평)
• 연면적: 100,569 ㎡ (약 30,422평)
• 규모: 지하 5층 / 지상 20층
• 용도: 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 운동시설)
• 시행사: ㈜에이엠플러스피에프브이성수
• 시공사: 태영건설㈜
• 위탁사: SK D&D
• 준공일: 2020년 10월

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2. 금융구조: PFV를 통한 안정적 사업 추진

성수 생각공장은 PFV(프로젝트금융투자회사)를 통해 안정적으로 사업을 추진한 전형적인 사례입니다. 시행사인 '에이엠플러스피에프브이성수'는 프로젝트를 위해 설립된 특수목적회사입니다.
부동산 디벨로퍼인 SK D&D가 프로젝트의 기획과 운영(위탁)을 총괄하며 사업의 방향을 잡았고, 시공사인 태영건설이 책임준공을 약정하며 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 신뢰를 확보했습니다. 재무적 투자자(FI)들은 이러한 사업 구조의 안정성을 보고 PF 대출에 참여했습니다. 신탁사는 사업 부지의 소유권을 안전하게 보관하고 분양 수입 등 자금 흐름을 투명하게 관리하는 역할을 수행했습니다.
지식산업센터는 일반분양이 아닌, 입주 기업을 대상으로 하는 '실수요자 분양'이 중심이 됩니다. 정부의 각종 세제 혜택(취득세, 재산세 감면)과 정책자금 대출 지원 덕분에, 분양 개시와 동시에 높은 계약률을 기록하며 안정적으로 자금을 회수할 수 있었습니다. 이는 프로젝트의 PF 리스크를 크게 낮추는 핵심적인 요소로 작용했습니다.

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3. 개발 배경: 낡은 공업지대, 창조적 인재의 성지로

2010년대 중반, 성수동은 급격한 변화의 중심에 있었습니다. 낡은 공장과 창고를 개조한 카페, 갤러리, 소셜벤처 기업들이 모여들며 '한국의 브루클린'으로 불리기 시작했습니다. 하지만 이들 스타트업과 창조적 기업들이 성장하면서, 저렴한 임대료만으로는 해결할 수 없는 '제대로 된 업무 공간'에 대한 갈증이 커지고 있었습니다.
디벨로퍼 SK D&D는 바로 이 지점에서 기회를 포착했습니다. 과거의 획일적이고 답답했던 '아파트형 공장'이 아닌, 성수동의 자유롭고 창의적인 분위기를 담아낸 새로운 개념의 지식산업센터를 공급하겠다는 목표를 세웠습니다. IT, BT, 디자인, 콘텐츠 등 미래 산업의 핵심 인재들이 교류하며 시너지를 낼 수 있는 '업무 플랫폼'을 만들어, 성수동의 성장을 한 단계 더 가속화하는 것이 이 프로젝트의 핵심 비전이었습니다.

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4. 성공요인 4가지

성수 생각공장이 지식산업센터의 새로운 기준을 제시하며 성공할 수 있었던 이유는 다음과 같습니다.

1. '사람'을 중심에 둔 상품 기획 (Human-Centric Product Planning): 개방감 있는 로비의 대형 비바리움부터 공유 라운지, 루프탑 가든, 피트니스 센터까지, '일하는 사람'의 만족도와 창의성을 높이는 데 공간을 아낌없이 투자했습니다. 이는 우수한 인재를 유치하려는 기업들의 니즈와 정확히 일치했습니다.
2. '성수동'이라는 지역성의 완벽한 이해 (A Perfect Understanding of 'Seongsu-dong' Identity): 붉은 벽돌, 노출 콘크리트 등 성수동 특유의 인더스트리얼 감성을 디자인에 녹여내어, 입주 기업들이 지역의 일부라는 소속감을 느끼게 했습니다. 이는 건물의 매력도를 높이는 중요한 요소였습니다.
3. 핵심 테넌트 유치를 통한 가치 증명 (Proving Value by Attracting Key Tenants): 준공 이후, 국내 최대 게임사인 **크래프톤**을 비롯해 패션 플랫폼 **무신사**, 엔터테인먼트사 **SM엔터테인먼트**의 자회사 등 IT, 패션, 엔터테인먼트 업계를 선도하는 기업들이 대거 입주했습니다. 이는 '생각공장'이 창조 산업의 허브라는 것을 명확히 증명하며 건물의 위상을 격상시켰습니다.
4. '생각공장'이라는 강력한 브랜드 파워 (Strong Brand Power of 'Saenggak Gongjang'): SK D&D는 '생각공장'이라는 브랜드를 시리즈로 성공시키며, '믿고 분양받는 지식산업센터'라는 신뢰를 구축했습니다. 이는 분양 성공의 중요한 기반이 되었습니다.

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5. 개발 Insight: 미래 지식산업센터의 성공 방향성

부동산학 석사이자 건축사로서 성수 생각공장 프로젝트에서 얻는 가장 중요한 인사이트는, 미래의 지식산업센터는 더 이상 '제조업의 공간'이 아닌 '창조산업의 플랫폼'으로 진화해야 한다는 것입니다.
과거 지식산업센터의 성공 공식이 '저렴한 분양가'와 '세제 혜택'이었다면, 이제는 그것만으로는 부족합니다. 우수한 인재들이 '일하고 싶어 하는 공간'을 만드는 것이 핵심 경쟁력이 되었습니다. 이를 위한 미래 지식산업센터의 성공 방향성은 세 가지로 요약할 수 있습니다.

1. ① 커뮤니티 플랫폼 (Community Platform): 단순히 공간을 분양하는 것을 넘어, 입주 기업들이 자연스럽게 교류하고 협업할 수 있는 공유 라운지, 세미나실, 네트워킹 프로그램 등을 적극적으로 제공해야 합니다.
2. ② 라이프스타일 결합 (Lifestyle Integration): 업무 공간 내에 피트니스, F&B, 리테일, 보육시설, 그리고 생각공장의 비바리움 같은 '자연과 휴식'의 요소를 결합하여, 일과 삶의 균형을 중시하는 인재들의 만족도를 높여야 합니다.
3. ③ 유연성과 확장성 (Flexibility & Scalability): 스타트업의 성장에 따라 필요한 공간의 크기와 형태가 달라질 수 있도록, 가변형 벽체 시스템이나 공유 오피스와의 연계 등 유연한 공간 솔루션을 제공해야 합니다.

 
[윤차장 3분 Insight]

• 성수 생각공장 프로젝트는 SK D&D의 고유 브랜드 **‘생각공장’**을 중심으로 한 대규모 업무·상업 복합 개발
• 입주 기업 관점에서 Comfort Point 극대화, Pain Point 최소화를 목표로 기획
• 동일로와 접한 잔디광장을 중심 공간으로 조성 → 3개 빌딩을 하나의 단지로 통합, 도시적 여유 공간 확보
• 저층부는 성수동 특유의 지역성 반영 → 획일적 가로 상권을 탈피한 독립 상가 구성
• 기업 입주자뿐 아니라 방문자·주민도 이용할 수 있는 열린 공간 → 성수동의 핫플레이스로 자리매김 의도
• 과거 지식산업센터의 성공 요인(저렴한 분양가, 세제혜택)만으로는 부족
• 미래 지식산업센터의 핵심 경쟁력은 ‘일하고 싶은 공간’ 제공
• 미래 지식산업센터 성공 방향성
• 커뮤니티 플랫폼: 기업 간 교류·협업 가능한 공유 라운지, 세미나실, 네트워킹 프로그램 제공
• 라이프스타일 결합: 피트니스, F&B, 리테일, 보육시설, 자연과 휴식 공간(예: 비바리움) 포함
• 유연성과 확장성: 가변형 벽체, 공유 오피스 연계 등 스타트업 성장단계에 맞는 공간 솔루션 제공
• 성수 생각공장은 지식산업센터가 단순 ‘부동산’이 아닌 기업 성장 지원 플랫폼이 되어야 함을 보여준 사례
• 미래 디벨로퍼의 역할은 하드웨어(건물)를 넘어 소프트웨어적 가치(커뮤니티·경험·성장 지원)를 공간에 담아내는 것